Als Ingenieur- und Sachverständigenbüro mit Sitz im Kreis Göppingen biete ich Ihnen lokal, aber auch deutschlandweit hochgradig spezialisierte Leistungen an. Sämtliche Lösungen und Aufgabenstellungen erbringe ich dabei ausnahmslos höchstpersönlich.
Mit mehr als 30 Jahren Berufserfahrung in der Immobilienbranche kenne ich den Markt, die Chancen, Restriktionen und Potentiale komplexer Immobilientransaktionen sämtlicher Bau- und Risikoklassen. Auf Grundlage langjähriger Erfahrung berate ich zu immobilienwirtschaftlichen und -technischen Sachverhalten und erstatte qualifizierte Gutachten zur Bewertung von Immobilien.
Sie erhalten von mir zu den verschiedensten Beratungsanlässen eine qualifizierte Beratung und Verfahrensdurchführung:
- Ankäufe, Veräußerungen, Vermietungen (Transaktionen, Hauskaufberatung, Verhandlung und Vermittlung, Bestandsintegration etc.)
- Dokumentation von Schäden und Mängeln
- Vermögensregelungen z.B. Erbfolge, Erbengemeinschaften, Vermögensaufteilung, Betreuung, Scheidung, Schenkung, Übertragung etc.
- Technische und wirtschaftliche Begutachtung von Einzelimmobilien und Immobilienportfolios (u.a. Sicherung Betreiberverantwortung)
- Steuerliche Zwecke z.B. Erbschaft, Schenkung, Grundsteuer, Kaufpreisaufteilung, Bilanzierung
- Rechte und Belastungen wie Nießbrauch, Wohnrecht, Leitungsrecht, Überbau, privatrechtliche Vereinbarungen etc.)
Lösungsvorschläge und -wege bei:
- Miet- und Kaufpreiseinschätzungen zur nachhaltigen Ertrags- und Vermögenssicherung
- Beratung zur Entwicklungs- und Drittverwendungsfähigkeit u.a. im Rahmen von Projektentwicklungen
- Nachhaltigkeits- und Energieaspekte in der Immobilienwirtschaft
- Beleihung bzw. Finanzierung und Refinanzierung
- Prozessoptimierung im Immobilien- bzw. Asset-Management
Ich erstelle Gutachten für die verschiedensten Immobilienarten:
- Grundstücke
- Einfamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
- Wohn- und GeschäftshäuserZwei- und Mehrfamilienhäuser
- Reihenhäuser und Doppelhaushälften
- Großwohnanlagen, wohnwirtschaftliche Immobilienportfolios
- Gewerbeimmobilien, Sonderimmobilien bzw. Spezialimmobilien
- Denkmalschutzimmobilien, Schlösser, Burgen, historische Bauwerke
- Kauf/Verkauf
- Schenken und vererben
- Ehescheidung
- Testamentsvollstreckung
- Steuerliche Bewertung
- Büro und Einzelhandel
- Hotel und Gastro
- Logistik
- Steuerliche Bewertung
- Zwangsversteigerung
- Ehescheidung
- Erbbaurecht
- Merkantiler Minderwert
- Steuerliche Bewertung
- Gemeindliche Immobilien
- Gemeinbedarfsflächen
- Enteignungsverfahren
- Eigentumsübertragung
- Steuerliche Bewertung
Der Verkehrswert wird in §194 BauGB beschrieben.
Grundstücke und ihre Bebauung sind stark abhängig von ihrem jeweiligen Standort, was sie im Vergleich zu anderen Vermögenswerten oft schwieriger zu verkaufen macht. Die Einzigartigkeit jeder Immobilie auf dem Markt wird durch ihre Lageabhängigkeit, die Vielfalt der Baustile und besondere Merkmale bestimmt, wodurch eine individuelle Bewertung erforderlich ist. Da beträchtliche finanzielle Mittel in Immobilien investiert werden, kann das Ergebnis einer Bewertung weitreichende Auswirkungen haben. In Anbetracht dieser Umstände erfordert die Erstellung von Verkehrswertgutachten ein umfangreiches Fachwissen und ein hohes Maß an Verantwortungsbewusstsein.
Unsere Immobilienbewertungen werden aus verschiedenen Gründen in Anspruch genommen, wie zum Beispiel zur Wertermittlung vor einem Kauf oder Verkauf, bei Schenkungen, Erbstreitigkeiten, Scheidungen mit Zugewinnausgleich sowie bei Betreuungs- und Pflegebedürftigkeit oder Entschädigungsverfahren und Steuerfragen.
Unsere Leistungen umfassen auch die Verkehrswertermittlung von unbebauten Grundstücken:
- Rohbauland, Bauerwartungsland, baureifes Land
- Grundstücke für Wohn-, Gewerbe- und Industrienutzung
- Gemeinbedarfsgrundstücke
Die Frage nach der angemessenen Miete oder Pacht ist von vielfältigen Überlegungen geprägt, die sowohl für Vermieter als auch Eigentümer relevant sein können. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn Vermieter eine rechtmäßig begründete Mieterhöhung anstreben oder sich in einem gerichtlichen Verfahren zur Zustimmung einer Mieterhöhung befinden. In solchen Situationen ist es gängige Praxis, regelmäßig die örtlichen Vergleichsmieten zu ermitteln. Gleichzeitig können auch steuerliche Fragestellungen den Anstoß für eine Beauftragung geben. Zu diesem Zweck arbeiten wir bei Bedarf mit qualifizierten Steuerberatern und Rechtsanwälten zusammen, um Ihnen ein optimales Ergebnis liefern zu können.
Unser Leistungsspektrum erstreckt sich über die Erstellung von Mietwertgutachten sowohl für Wohnraum- als auch gewerbliche Mietverhältnisse. Darüber hinaus stehen wir Ihnen zur Seite, wenn es darum geht, den Pachtwert für z. B. Gastronomie-, Pensions- oder Hotelobjekten zu ermitteln. Unsere Arbeitsweise zeichnet sich durch eine umfassende Analyse aus, die sicherstellt, dass Ihre Miet- oder Pachtvereinbarungen nicht nur den aktuellen Marktanforderungen entsprechen, sondern dass Sie die optimalen Konditionen für Ihre Immobilien erzielen.
Gewerbemieten, z. B.:
- Festbetrag
- Staffelmietvertrag
- Managementvertrag
- Hybridvertrag
- Franchisevertrag
- Leasingvertrag
- Pachtverträge, z. B.:
- Festpacht
- Umsatzpacht
- Staffelpacht
Verschiedene Werteinflüsse, die häufig auftreten und erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert von Grundstücken haben können.
Grundstücksgleiche Rechte:
- Erbbaurecht
- Teilerbbaurecht
- Unterbaurecht
- Wohnungserbbaurecht (§ 30 WEG)
- Wohnungs- und Teileigentum nach WEG
- Gebäudeeigentum (EGBGB): aus dem DDR-Recht übergeleitetes Recht zur Nutzung fremden Grund und Bodens mit einem Gebäude
Nutzungsrechte:
- Nießbrauch
- Wohnungsrecht
- Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht
- Mitbenutzungsrecht (aus dem Zivilgesetzbuch der DDR übergeleitetes, dienstbarkeitsähnliches Nutzungsrecht (EGBGB Art. 233 § 5 I; §§ 321, 322 ZGB DDR)).
Grunddienstbarkeiten:
- Wegerecht, Geh- und Fahrrecht
- Leitungsrecht
- Überbaurecht und Überbaurente
Reallasten:
- Erbbauzins
- Prüfung des tatsächlich gezahlten Erbbauzinses im Vergleich zum erzielbaren Erbbauzins (z. B. Möglichkeit der Erhöhung ohne Anpassungsklausel)
- Altenteil
- Leibrente
- Reallasten in Form von Dienstleistungen (z. B. Betreuung, Pflege)
- Reallasten in Form von Sachleistungen (Lieferung von Naturalien, z. B. Holz, Ernteerträge)
Baulasten:
- öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde
Denkmalschutz:
- Die Auswirkungen des Denkmalschutzes auf den Verkehrswert einer Immobilie können stark variieren. Die Merkmale eines Denkmals können sich bei der Immobilienbewertung entweder wertmindernd, wertneutral oder sogar wertsteigernd auswirken. Es ist wichtig zu betonen, dass die Auswirkungen der Denkmaleigenschaften im Einzelfall beurteilt werden müssen und daher nicht pauschal beantwortet werden können.
Beratung und Begutachtung bei An- und Verkauf von Immobilien.
Transaktionsprüfungen im Rahmen von Due-Diligence- und Verhandlungsprozessen.
Überprüfung, Beschaffung und Aufbereitung wertrelevanter Objektunterlagen.
Projektentwicklung mit immobilienwirtschaftlicher und immobilientechnischer Beratung.
Beratung und Begutachtung bei An- und Verkauf von Immobilien.
Die definierten Rahmenbedingungen werden vereinbart und ich übermittele ihnen kurzfristig meinen Sachverständigenvertrag. Hierzu können Sie sich jederzeit bei Fragen bei mir rückmelden.
Es folgt nach Absprache mit Ihnen die Terminierung und Koordination des Ortstermins zur Begutachtung des Auftragsobjektes.
Sämtliche Unterlagen, Dokumente und Informationen werden sorgfältig geprüft, ggf. zusätzlich angefordert und aufbereitet.
Die beauftragte Beratungs-, Ingenieur- oder Sachverständigenleistung wird erbracht.
Beratung und BegutachtunDas Vergleichswertverfahren stellt das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke geeignet. Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Sofern genügend geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Ermangelung ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden bei An- und Verkauf von Immobilien.
Das Ertragswertverfahren wird üblicherweise für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, somit bei Ertragserzielung, angewendet. Klassischer Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke.
Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB
Marktwert-/Vollgutachten
Gutachten
Die immobilienwirtschaftliche und -technische Beratung, Due Diligence sowie Transaktions- und Investmentberatung ist im Rahmen von Ankauf, Verkauf, Vermietung und dem professionellen Immobilienmanagement (u.a. Asset-Management) nebst Projektentwicklungen unserem Verständnis nach untrennbar mit der Immobilienbewertung bzw. der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten verbunden. Werte spielen entlang des gesamten Lebenszyklus von Immobilien eine bedeutende Rolle – sei es bei Ankauf, Verkauf, Vermietung, Bestandshaltung, Umbau, Anbau, Sanierung, Modernisierung oder im Rahmen der Feststellung von Schäden, Mängeln, Beleihungs- und Versicherungswerten oder sonstigen positiven oder negativen Werteinflüssen.
Als Ingenieure und Sachverständige erstatten wir daher im Zusammenhang mit unseren Beratungsleistungen Gutachten in Form von:
- Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB sowie
- Gutachterlichen Stellungnahmen und Kurzgutachten als essentieller Bestandteil unserer immobilienwirtschaftlichen und -technischen Beratung.
Verkehrswertgutachten
Ein Wertgutachten bzw. Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB (Vollgutachten) umfasst die ausführliche Dokumentation sämtlicher Unterlagen sowie die detaillierte Auseinandersetzung mit wertrelevanten Sachverhalten zu einer Immobilie und weist den Marktwert mit Stichtagsbezug aus. Es ist somit die umfangreichste sowie aussagekräftigste Form der Immobilienbewertung und ist unter anderem bei Streitigkeiten vor Gericht, vor Behörden und insbesondere vor der Finanzverwaltung zwingend erforderlich.
Der Verkehrswert wird in §194 BauGB wie folgt beschrieben:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Der Wert ermittelt sich demnach auf Grundlage der tatsächlichen Eigenschaften und der rechtlichen Gegebenheiten ohne subjektive Eindrücke – dies bedeutet „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“. Sämtliche wertrelevante Eigenschaften der bewertungsgegenständlichen Immobilie werden begutachtet und ggf. bestehende eventuelle Mängel dokumentiert. Im Anschluss erfolgt die Erstattung des sehr umfangreichen Verkehrswertgutachtens.
Das Verkehrswertgutachten hat vor Gericht, Behörden und der Finanzverwaltung Bestand und wird häufig auch im Zusammenhang mit Versicherungen und insbesondere im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten benötigt. Es handelt sich somit um ein rechtssicheres bzw. gerichtsfestes Verkehrswertgutachten.
Zu folgenden Anlässen wird ein Verkehrswertgutachten benötigt (Auflistung nicht abschließend):
- Bei Kauf und/oder Verkauf von Immobilien
- Bei Erbschaftsstreitigkeiten insbesondere bei Pflichtteilergänzungsansprüchen
- Bei Scheidungen mit Rechtsstreit
- Bei Zwangsversteigerungen
- Im Rahmen der steuerlichen Wertermittlung bei Entnahme aus dem Betriebsvermögen
- Im Rahmen der steuerlichen Wertermittlung bei Einlage in das Betriebsvermögen
- Bei Projektbewertungen
- Bei Streitfragen über die Erbschafts- oder Schenkungssteuer
- Zur Vorlage bei Versicherungen
Der Verkehrswert kann zu einem oder mehreren Stichtagen ermittelt werden – dies ist unter anderem bei Vermögensangelegenheiten wie z.B. Erbfolge bzw. Erbschaft, bei Erbengemeinschaften, Scheidungen oder im Falle von Schäden regelmäßig der Fall. Die vorbenannte Auflistung ist als nicht abschließend zu verstehen.
Die Bewertung und Gutachtenerstattung erfolgt gemäß der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Verordnung ist bei der Ermittlung der Verkehrswerte im Sinne des § 194 BauGB sowie bei der Ableitung der notwendigen Daten durch die Gutachterausschüsse zwingend anzuwenden. Als Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sieht die ImmoWertV das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren vor. Die angewendeten Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten sowie der sonstigen Umstände des Einzelfalls insbesondere die Eignung der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen. Die Wahl ist stets zu begründen.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren stellt das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke geeignet. Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Sofern genügend geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Ermangelung ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird üblicherweise für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, somit bei Ertragserzielung, angewendet. Klassischer Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wir angewendet, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als für die Preisbildung maßgeblich darstellt, insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern sowie Doppelhaushälften. Beim Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert setzt sich hierbei aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen zusammen.
Immobilienbewertung
- Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB bzw. Vollgutachten
- Kurzgutachten (Wertindikation bzw. gutachterliche Stellungnahme)
- Spezialgutachten zu individuellen immobilienwirtschaftlichen/-technischen Fragestellungen
Immobilienberatung
- Beratung und Begutachtung bei Ankauf und Verkauf von Immobilien (Kaufberatung)
- Transaktionsprüfungen im Rahmen von Due-Diligence- und Verhandlungsprozessen
- Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Budgetplanung (DCF, VoFi, CapEx, OpEx etc.)
- Überprüfung, Beschaffung und Aufbereitung wertrelevanter Objektunterlagen
- Buy- & Sell-Side-Advisory, Pre-Deal PPA (Purchase-Price-Allocation)
- Dokumentation von Schäden und Mängeln (Beweissicherung)
- Bauqualitätsüberwachung und Bauabnahmebegleitung
- Immobilienwirtschaftliche und -technische Beratung
- Anspruchssicherung vor Gewährleistungsablauf
- Feuchtigkeits-, Schadstoff- und Rissanalysen
- Technische Objektprüfung und Reporting
- Kostenschätzungen
Privater Auftrag eines Verkehrswertgutachtens mit Wertermittlungsgegenstand Grundstück mit Einfamilienhaus und Garage einschl. Einliegerwohnung mit Hauptnutnutzzweck Wohnen.
Verwendungszweck des Gutachtens wurde mit persönlicher Wertfeststellung mit zukünftiger Verkaufsabsicht angegeben.
Über die Wahl und Definition des Wertermittlungsverfahrens wurde der Bodenwert dargestellt und ein Sachwert- sowie Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale ausgeführt und der Verkehrswert ermittelt.
Sindelfingen Ost – Masterplanung und Konversion Industrieareal Breuningerland 2020
Bewerbung für die Internationale Bauausstellung 2027 – Vernetztes und autarkes Wohnen
Bauzeit: vom 01/2021 bis 01/2030
Gesamtkosten ca.: € 1.100.000.000
Daten: BGF ca. 195.000 m²/ 550 WE/ 2.600 BE/ 260 Hotelzimmer/ 6.000 Stellplätze
Aufgaben: Vorplanung, Machbarkeitsstudien, Steuerung aller Logistik-, Koordinations- und Planungsleistungen, Verfahrensdurchführung, Bauablaufsteuerung und finale Übergaben
Städtisches Verwaltungszentrum Göppingen – Neubau mit Zentralisierung der Verwaltung
Bauzeit: 10/2017 bis 12/2020 (projektiert)
Kosten: € 25.000.000 (projektiert)
Daten: NGF: ca. 6.600 m²/ BRI. 148.000 m³
Bauherr: Stadt Göppingen Aufgaben: Vorplanung und Machbarkeitsstudie, Steuerung aller Planungsleistungen, Zuschussbewilligung, Wettbewerbsvorbereitung incl. Verfahrensdurchführung, Preisrichtertätigkeit
„Das OE“
Wohnen in Oberesslingen – Neuentwicklung eines integrierten Stadtquartiers
Bauzeit: 2023 bis 2026 (projektiert)
Kosten: € 150.000.000 (projektiert)
Daten: BGF: ca. 21.000 m²
Aufgaben: Ideenentwurf, Masterplanung Städtebau und Architektur, Ltg. Verkehrsumplanung, Networking Prozessbeteiligte, Öffentlichkeitsarbeit, Vorplanung und Machbarkeitsstudien, Wettbewerbsvorbereitung inkl. -durchführung, Federführung Property- und Contract-management, Steuerung Zuschussbewilligung
Das „WEST END“ – Masterplanung neue Stadtentwicklung in Esslingen/ West 2021
Projektteilnahme an Internationaler Bauausstellung 2027 als gemischtes Wohnquartier
Bauzeit: 01/2023 bis 01/2027 (projektiert)
Gesamtkosten ca.: € 400.000.000 (projektiert)
Daten: BGF ca. 135.000 m²/ 350 WE/ 25.000m² GF/ Autofreies Quart. 1.000 Parkhausplätze
Aufgaben: Projektinitiierung/ Machbarkeitsprüfung IBA, Direktive Personal-, Koordinations- u. Planungsaufgaben inkl. Forschungsvorhaben „Neue Weststadt – Klimaquartier (P2G2P)“
Aufgaben: Ideenentwurf, Masterplanung Städtebau und Architektur, Ltg. Verkehrsumplanung, Networking Prozessbeteiligte, Öffentlichkeitsarbeit, Vorplanung und Machbarkeitsstudien, Wettbewerbsvorbereitung inkl. -durchführung, Federführung Property- und Contract-management, Steuerung Zuschussbewilligung
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